PLAN:s diskussionsartikel nr 3 år 2014: Alternativ till socialbostäder

Föreningen för samhällspanering (FFS) ger ut tidsskriften PLAN sex gånger per år. Tidsskriften går enbart till de som är medlemmar i FFS. För att öka interaktivteten mellan PLAN och föreningens digitala medier kommer vi att välja ut en artikel per nummer som även kommer att publiceras här. Det möjliggör en snabbare diskussion än vad fallet varit tidigare. Diskussionen är också självklart öppen för de som inte är medlemmar. Förhoppningen är också att publiceringen av en artikel per nummer kommer att väcka intresse av att bli medlem i FFS för de som ännu inte är det och på så sätt kunna ta del av alla de intressanta artiklar som publiceras i PLAN.

PLAN:s diskussionsartikel i nummer 3 år 2014 har skirvits av Kurt Eliasson, VD för bransch- och intresseorganisationen SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag samt ordförande i CECODHAS Housing Europe. SABO har cirka 300 medlemsföretag som tillsammans förvaltar cirka 725 000 lägenheter. Housing Europes medlemmar tillhandahåller 25 miljoner hem runt om i Europa.

ALTERNATIV TILL SOCIALBOSTÄDER

Det senaste året har en del röster höjts om att införa socialbostäder i Sverige. Debattörerna har olika utgångspunkter och argument för ett sådant systemskifte. Men få talar om hur länder med socialbostäder tvingats till stora förändringar av sina system. Och att vi i Sverige har ett unikt sammanhållet system som visat sig tåla finanskrisen mycket bättre än övriga Europa. Att importera delar från andra länder är ingen quick fix för den svenska bostadsmarknaden och de utmaningar vi står inför. Det finns andra mer hållbara åtgärder som vi behöver göra.

I Sverige finns en bred politiskt enighet om att vi inte ska ha socialbostäder. Istället har vi en allmännytta med uppdrag att i sin verksamhet ta samhällsansvar och arbeta efter affärsmässiga principer. Det slås fast i en särskild lag för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som trädde i kraft den 1 januari 2011.

Frågan om socialbostäder har lyfts av några debattörer det senaste året. Den har ibland kopplats till vissa aktörers önskan om att införa marknadshyror och att socialbostäder då är en naturlig del i ett sådant systemskifte. Andra har gjort kopplingar till storstädernas svåra bostadsbrist och de höga byggpriserna som hämmar nyproduktion av lägenheter till rimliga hyror.

Jag vill klargöra att den affärsmässiga allmännyttan tar ett stort samhällsansvar. Det har inte ändrats i och med den nya lagen. Enligt en rapport från Boverket uppgav 76 procent av Sveriges kommuner år 2011 att de samarbetar med allmännyttan för att få fram bostäder till personer som har svårt att ta plats på den ordinarie bostadsmarknaden. Detta kan jämföras med att endast 33 procent av kommunerna samarbetar med de privata fastighetsägarna. Här finns alltså ett arbete att göra för både kommunen och privata värdar.

Ansvaret för bostadsförsörjningen och de bostadssociala frågorna ligger inte hos allmännyttan, utan på landets kommunledningar. För att det ansvaret ska kunna fungera i verkligheten krävs god organisation och samarbeten. Först när det är på plats kan övriga aktörer bidra till arbetet med att ge svaga hushåll möjlighet till en egen bostad. Det är också en av slutsatserna i den rapport som SABO tagit fram tillsammans med SKL, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, Bostad för alla – vem tar ansvar för att alla får en bostad?  Där ger vi också förslag på åtgärder för att förbättra situationen. De som imponeras av andra länders system bör komma ihåg att den svenska allmännyttan med sitt uppdrag att tillhandahålla bostäder för alla, är unik och att den har ett brett stöd bland landets politiker. Viljan att värna allmännyttan blev extra tydlig efter det att Sverige blev anmält till EU-kommissionen år 2005. Då gjorde våra politiker ett val – att arbeta för att behålla den svenska allmännyttan. Det ledde fram till den nya lag som vi har idag.

 SABOs bidrag i arbetet med att minska kostnaderna för nybyggda lägenheter är
två prispressade ramupphandlingar av nyckelfärdiga hus som inte får kosta mer än 13 000 kr per kvm.

I Holland, som också anmäldes till EU-kommissionen, valde man en annan väg som fick andra konsekvenser. Där måste nu de icke vinstdrivande bostadsstiftelserna tillhandahålla 90 procent av lägenheterna till socialbostäder. För att bo där får hushållen ha en maxinkomst på 34 678 euro per år, motsvarande drygt 26 000 svenska kronor per månad. Det mycket låga inkomsttaket i de holländska socialbostäderna är ett problem. Det är svårt att kvala in för att få en socialbostad och alla de hushåll som tjänar mer än taket får visserligen bo kvar men måste då betala mer. Men det största problemet som mina kollegor i Holland ser är att stora delar av arbetar- och medelklassen har svårt att hitta bostäder. Gruppen som är berättigad till socialbostäder krymper och den holländska regeringen beräknar en minskning från dagens 2,4 miljoner socialbostäder till 1,6 miljoner.

Holland är ett konkret exempel på hur sårbara systemen med socialbostäder är, i detta fall på en individuell nivå då personer fastnar i ett boende. Den som bor i en socialbostad i en kommun med bostadsbrist, måste i samband med andra livsval kalkylera hur de valen påverkar om han eller hon kan bo kvar eller inte. Är det möjligt att tacka ja till det nya jobbet med lite högre lön eller gör det att jag kommer över taket för subventionerad hyra? Ska jag flytta ihop med min kärlek eller inte? Kan jag byta lägenhet och riskera att bli utelämnad åt de höga marknadshyrorna?

Detta är inte hypotetiska frågor, de viktiga överväganden som görs i Holland och även bland de som bor i socialbostäder i Frankrike. Mina franska kollegor vittnar om att de som flyttar in i socialbostäder inte kommer vidare till någon annan bostad och att den franska socialtjänsten har svårt att motivera människor till att öka sin inkomst om det innebär att de får dyrare boendekostnader. Därför har man behövt ta fram en ny överenskommelse för socialbostäder med förhoppningen att den bland annat ska leda till en bättre hantering av hur lägenheterna fördelas till behövande.

SABOs Kombohus minskar nyproduktionskostnaderna med 25 procent.

Systemet med socialbostäder är inte bara sårbart på individuell nivå. Det är det även på en nationell nivå eftersom socialbostäder innebär subventioner som i sin tur ökar känsligheten för landets ekonomiska läge. I Sverige har vi däremot stabila villkor för bostadsbranschen och vi har villkor som håller över tid. Det bevisas av att den svenska bostadsmarknaden klarat den senaste finanskrisen bättre än övriga europeiska länder. Där har subventionerna dragits in och inkomstgränserna för socialbostäder dragits åt som en följd av den ansträngda ekonomin.

System med socialbostäder ställer också krav på klargörande regler för flera svåra överväganden. För vem är socialbostäderna menade – vilka kan kvala in och vilka går före? Hur görs prioriteringarna; unga, äldre med låga pensioner, personer med social problematik? Vem ska kontrollera hyresgästernas inkomstförändringar och hur ska det gå till? Samt vad kostar en sådan administration? Det är en fördjupande problematisering som jag saknar bland de som lyfter fram socialbostäder som en önskvärd lösning för Sverige.

Istället för att subventionera vissa bostäder borde vi fokusera på att pressa priserna för nyproduktion. Sverige har idag högst byggpriser i EU, samtidigt som vi har den starkaste urbaniseringen och en kraftig befolkningstillväxt. Vi måste alla göra mer för att nybyggda lägenheter ska kosta mindre att producera och därmed göra det möjligt för människor med lägre inkomster att betala sin hyra.

SABOs bidrag i det arbetet är bland annat två prispressade ramupphandlingar av nyckelfärdiga hus som inte får kosta mer än 12 000 kronor per kvadratmeter exklusive moms för ett mindre hus och 13 000 kronor för ett större hus. Dessa hus, SABOs Kombohus och Kombohus Plus, minskar kostnaderna med cirka 25 procent. Idag ser vi nyproduktion på orter som inte kunnat bygga på 20 år. Konceptet är mycket framgångsrikt och totalt beräknas 8 000 lägenheter byggas inom dessa ramupphandlingar. Därför har vi nu även startat ytterligare en upphandling. Denna gång av små lägenheter, SABOs Kombohus Mini. Det är ett konkret bevis på att tuffa krav från beställarna kombinerat med eget nytänkande kan få byggbranschen att prestera det Sverige behöver. Att i detta läge införa socialbostäder vore att kapitulera för de höga byggkostnaderna.

Men inte bara beställare och byggare behöver bli bättre och bidra till bostäder som fler har råd med. Kommunerna har en hemläxa att göra när det gäller markanvisningar för hyresrätter. De bör också ställa krav på de som bygger att de ska lämna lägenheter till de som står utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Kommunerna har här ett viktigt instrument som används alldeles för lite idag.

Utseendet betyder inte allt. Holland är ett konkret exempel på hur sårbara systemen med socialbostäder är.
Här socialbostäder i Amsterdam-Osdorp, ritade av MVRDV.

Även staten bör göra mer. Idag ligger bostadsbidragen på för låg nivå, boendekostnaderna har ökat och bostadsbidragen ersätter en allt mindre del. Bidragen är viktiga för att stödja svaga hushåll, vilket till exempel socialförsäkringsministern lyfte fram i ett interpellationssvar förra våren. Ulf Kristersson skrev att ”Bostadsbidraget för barnfamiljer är en av socialförsäkringens mest träffsäkra förmåner när det gäller att nå hushåll med låg ekonomisk standard.”

Att i detta läge införa socialbostäder istället för att förbättra de system som vi redan har, är inte rationellt.

Vi bör inte lägga tid och resurser på att bygga upp ett parallellt system som inte är anpassat efter svenska behov. Däremot finns det mycket som vi bör och kan göra för att förbättra rådande system. Åtgärder som både är långsiktiga och slagkraftiga, är bland annat att:

• Pressa byggpriserna så att vi kan bygga lägenheter till rimliga hyror

• Fler markanvisningar till hyresrätter

• Ställa krav i markanvisningsavtal

• Öka bostadsbidraget

• Förbättra samarbetet mellan kommunerna och de privata fastighetsägarna

• Utveckla samordningen inom kommunen för att stödja resurssvaga personer